Cláusulas abusivas en hipotecas

Muchas hipotecas en España contienen cláusulas abusivas que imponen condiciones desfavorables para los consumidores. Si tienes una hipoteca, es posible que estés pagando de más debido a una de estas cláusulas sin saberlo.

En este artículo, te explicamos qué son las cláusulas abusivas, cómo identificarlas y qué pasos seguir para reclamar y recuperar tu dinero.

1. ¿Qué es una cláusula abusiva en una hipoteca?

Se considera cláusula abusiva a aquella condición contractual impuesta por el banco que:
✔ Perjudica al consumidor de forma desproporcionada.
✔ No ha sido negociada individualmente.
✔ Va en contra de la normativa de protección del consumidor.

Según el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), si una cláusula es declarada nula, el banco debe devolver el dinero cobrado de más al cliente.

2. Tipos de cláusulas abusivas más comunes

1. Cláusula suelo

¿Qué es? Un límite mínimo al interés de tu hipoteca, impidiendo que pagues menos cuando baja el Euríbor.
Ejemplo: Aunque el Euríbor baje al 0,5%, tu banco te obliga a pagar un 3%.
Reclamar: Si tu hipoteca tiene cláusula suelo, puedes exigir la devolución del dinero pagado de más.

2. Gastos hipotecarios

¿Qué es? Muchos bancos han obligado a los clientes a pagar todos los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, gestoría, registro, tasación, etc.), cuando deberían haber sido compartidos.
Ejemplo: Si firmaste una hipoteca y pagaste estos gastos, puedes reclamarlos con intereses.
Reclamar: Se pueden recuperar los gastos abonados de más en los últimos años.

3. IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios)

¿Qué es? Un índice usado por algunos bancos en lugar del Euríbor, que suele ser más alto y menos transparente.
Ejemplo: Mientras que el Euríbor baja, el IRPH sigue alto, lo que hace que pagues más intereses.
Reclamar: Si el banco no explicó bien el IRPH, puedes pedir la nulidad de la cláusula.

4. Vencimiento anticipado

¿Qué es? Permite al banco exigir el pago total de la hipoteca si dejas de pagar pocas cuotas.
Ejemplo: Si dejas de pagar 3 cuotas, el banco podría pedir el pago completo de la deuda y ejecutar la hipoteca.
Reclamar: El Tribunal Supremo ha declarado abusiva esta cláusula si no hay un incumplimiento grave.

5. Intereses de demora abusivos

¿Qué es? Penalizaciones exageradas en caso de impago.
Ejemplo: Si te retrasas en el pago de una cuota, el banco te cobra un 20% de interés adicional.
Reclamar: Se pueden impugnar intereses de demora superiores a 3 veces el interés legal del dinero.

3. ¿Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusulas abusivas?

Si firmaste una hipoteca entre los años 2000 y 2019, es muy probable que tenga alguna cláusula abusiva. Para comprobarlo:

Revisa tu escritura hipotecaria: Busca términos como cláusula suelo, IRPH, gastos hipotecarios, intereses de demora, etc.
Consulta con un abogado especializado en derecho bancario.
Utiliza calculadoras online de cláusula suelo o IRPH para estimar cuánto podrías recuperar.

4. ¿Cómo reclamar una cláusula abusiva en tu hipoteca?

Paso 1: Reclamar al banco

✔ Presenta una reclamación por escrito en la oficina del banco o por correo certificado.
✔ Adjunta una copia de la escritura de la hipoteca y cualquier documentación relevante.
✔ El banco tiene hasta 2 meses para responder.

Paso 2: Presentar una reclamación al Banco de España

✔ Si el banco rechaza tu reclamación, puedes presentar una queja ante el Banco de España.
✔ No es vinculante, pero puede servir de prueba si decides ir a juicio.

Paso 3: Demandar al banco

✔ Si el banco no responde o se niega a devolver el dinero, puedes acudir a los tribunales.
✔ En muchos casos, la justicia ha fallado a favor de los clientes, obligando a los bancos a devolver lo cobrado de más con intereses.
✔ Un abogado especializado puede ayudarte a presentar la demanda.

5. ¿Cuánto dinero puedes recuperar?

Dependerá de la cláusula abusiva:

Consejo: Puedes calcular cuánto podrías recuperar utilizando herramientas online o consultando a un abogado.

6. Plazo para reclamar cláusulas abusivas

No existe un plazo fijo de prescripción, ya que los tribunales han establecido que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho. Esto significa que puedes reclamarlas en cualquier momento.

Sin embargo, para los gastos hipotecarios, el Tribunal Supremo ha indicado que el plazo puede ser de 5 años desde la sentencia del TJUE de 2021, lo que podría limitar las reclamaciones a antes de 2026.

7. Conclusión

Las cláusulas abusivas en hipotecas han afectado a miles de consumidores en España. Si tienes una hipoteca con cláusula suelo, IRPH, intereses abusivos o gastos hipotecarios, puedes reclamar y recuperar lo que has pagado de más.

📌 ¿Crees que tu hipoteca tiene una cláusula abusiva? Contacta con nuestro despacho y te ayudamos a recuperar tu dinero.